Salgın önlemlerinin gevşetilmesi, üniversitelerde yüz yüze eğitimin başlamasıyla birlikte hem konut sorunu hem de yüksek kiralar gündemdeki yerini koruyor. Öte yandan konut sahiplerinin kimileri ise daha fazla gelir elde etmek için kiracılarını çıkarmanın yollarına bakıyor. Hukukçular kiralar ve pandemi önlemleri kapsamında kapalı olan iş yerleri hakkında ihtarlarda bulundu.
Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez” dedi.
‘KANUN KOYUCU, KONTRAT SERBESTİSİNİ KİRACIYI KORUMAK İÇİN SINIRLANDIRMIŞTIR’
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak istikametinde bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak mukavelelerde kontrat özgürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, dilek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, mukavele serbestisini kiracıyı muhafaza emeliyle sınırlamıştır. Halbuki, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu türlü bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna nazaran, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde ise- mukavelenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına nazaran bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir tıp uyarlamadır. Buna nazaran, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira kontratlarında kira bedelini yine belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Başka bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE hududu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sonun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birçok kiracı, kira münasebeti bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim türel bir süreç olduğu için, birçok hukuksal süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, mümkün ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira mühleti dolduktan sonra 344. unsurun 3. fıkrasına nazaran belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafından tekrar bir kira bedeli belirlendiğini söz eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, bahisle ilgili şunları söyledi:
“Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin tekrar belirlenmesi gayesiyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti lakin dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birden fazla vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. Hasebiyle o bir buçuk yıllık devri mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor” dedi.
KİRACI NELERDEN SORUMLU?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve mukavelenin sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Mukavele tarafları ortasındaki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının kontrattan doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği savıyla kira kontratını sona erdirebilir. Kira kontratının en kolay sona erdirme biçimi kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da mukavelenin sona ereceğine karar veriliyor. Kira kontratının sona ermesinin sonucu olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli haricinde masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde tekrar temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan masraflar, mesela tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların muhtemel erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu hususta bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 yeterince, kiracının mukavele müddetine yahut fesih devrine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın benzeri şartlarla kiraya verilebileceği makul bir mühlet için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette yine kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Lakin kiracının bu mühletin geçmesinden evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira bağını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira kontratından doğan borçları sona erer” dedi.
‘PANDEMİ PERİYODUNDA DEVLET TARAFINDAN KAPATILAN YERLER İÇİN KİRA TALEP EDİLEMEZ’
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de tüzel tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi birtakım kira kontratlarını hasta etti. Kimi kira kontratlarına ise bulaşmadı. Mukavelenin akıbetini belirlerken, kontratın taraflarının ne kadar ve ne tarafta etkilendiğini anlamamız lazım. Mesela, salgının gölgesi altında yaşarken kimi marketlerin çok daha fazla kârlar ettiğini gördük. Hasebiyle o marketlerin salgından ve yasaklardan makus etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, birtakım iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki kimi mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma kararını devlet veriyor. Hasebiyle bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir nedenle başa gelen bir olay kelam hususudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o mukavelenin ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanımına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü olmasına karşın, devlet yasaklamaları nedeniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor fakat yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayan sebebin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide kimi tartışmalar var olsa da şu mutlaktır: yani o periyot için o mukaveleden kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. Bu devirde bir imkânsızlık yaşandı. Münasebetiyle, yalnızca o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O devirde devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak devrine ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç bizatihi meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, mukavele tekrar uygulamaya döner. Lakin, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Koşulları oluşmuş ise, çok ifa zahmetine dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” sözlerini kullan
Karar
